La fiducie-sûreté : un allié pour vos opérations de financement
La mise en place de garanties est indispensable afin de sécuriser les prêteurs lors de leur investissement. La fiducie est à la fois sécurisante pour le prêteur et flexible pour l’emprunteur qui cherche à faire financer son projet.
Il s’agit d’une garantie où l'emprunteur, également appelé constituant, transfère de manière temporaire la propriété d’un bien dans un “patrimoine d’affectation” géré par un tiers de confiance : le fiduciaire. Ce fiduciaire agit au profit de l’emprunteur jusqu’au remboursement du financement. En tant que profession réglementée, un avocat peut prendre le rôle de fiduciaire lors de la mise en place d’une fiducie.
Une fois le projet remboursé, la propriété de l’actif mis en fiducie est automatiquement restituée au constituant.
La fiducie bénéficie d’une liberté contractuelle qui en fait une garantie à la fois sécurisante mais également très flexible pour le prêteur et l’emprunteur.
Ainsi le choix du ou des actifs transférés en fiducie est assez large. L’actif mis en fiducie peut être l’actif immobilier en direct ou les actions/parts sociales de la société portant l’actif immobilier. Il est même possible de combiner plusieurs types d'actifs au sein de la même fiducie.
En cas de défaut de remboursement, le prêteur et l’emprunteur peuvent s’accorder pour faire activer la fiducie par le fiduciaire au profit du prêteur.
Il existe plusieurs cas possibles :
Il est également possible de structurer la fiducie de deux manières, l’actif transféré en fiducie peut :
Pour le prêteur, tout l’attrait de la fiducie réside dans son efficacité en cas d’activation et notamment dans le fait que :
Pour l’emprunteur, la fiducie présente également des avantages :
Depuis la loi du 4 août 2008, dite LME, l’article 2015 du Code Civil précise que les avocats peuvent avoir la qualité de fiduciaire. En ce sens, l’avocat demeure, dans l’exercice de son activité, soumis aux devoirs de son serment et aux principes essentiels de sa profession.
L’avocat fiduciaire devient alors un tiers de confiance pour le constituant, habitué aux rouages du droit et faisant preuve d’une transparence absolue. Sa technicité lui permet d’accompagner les constituants tout au long de l’opération de fiducie, en réalisant les formalités inhérentes à la structuration, la rédaction des contrats de financement en collaboration avec les établissements de crédit jusqu’à la clôture.
La loi (Article 2017 Code civil) prévoit qu’un tiers protecteur peut être nommé pour protéger les intérêts du constituant en contrôlant la mission du fiduciaire. Les Parties peuvent choisir de renoncer à cette faculté, sauf lorsque le constituant est une personne physique. Ce tiers est choisi par le constituant à sa convenance. L’avocat peut tout à fait remplir ce rôle.
Il est chargé de protéger les droits et intérêts du constituant et peut intervenir lors de la mise en place du contrat de fiducie.
Nous nous attarderons ici sur une situation mettant en lumière la problématique actuelle liée à la difficulté d’obtenir un financement pour l’acquisition d’un bien immobilier (étant précisé que ce cas cas illustratif pourrait s’étendre à une situation de refinancement pour la réalisation de travaux par exemple).
La situation peut concerner tant un particulier qui désire acquérir une nouvelle résidence principale qu’une société civile immobilière familiale qui cherche à acquérir une nouvelle propriété. Dans les deux cas, ils ne disposent pas des fonds nécessaires et cherchent à emprunter.
Or, à date, compte tenu du contexte économique, les établissements bancaires se montrent prudents dans l'octroi de financements.
C’est précisément dans ces situations que la fiducie-sûreté est la solution idéale. La mise en place de la reine des sûretés avec transfert de la propriété de l’actif immobilier (soit de l’actif à acquérir, soit de l’actif déjà détenu par la SCI) va permettre de sécuriser le financement avec une garantie anti-crise optimale pour l’établissement prêteur.
Les frais de gestion fiduciaire sont librement fixés par les parties. Ils dépendent notamment du périmètre de gestion fiduciaire dans l’opération.
➢ Hypothèse de frais de gestion fiduciaire sur un financement de 1,5M€ sur 24 mois, avec fiducie sur parts de SCI : 7 000€ / an.
Ajoutons à cela les frais d’expertise comptable du patrimoine fiduciaire (500€ à 1 000€/an selon les prestataires).
Total : 15 000€ étalés sur 2 ans ce qui permet de lisser et gérer sa trésorerie.
versus
➢ Une hypothèque coûte à l’emprunteur : 0,715% du montant prêté au titre de la taxe de publicité foncière, 0,1% du même montant au titre de la Contribution de sécurité immobilière et enfin un pourcentage d’émolument notarié qui peut aller jusqu’à 0,439% du même montant
Total : 18 810€ payés à la signature de l’opération, immobilisant de la trésorerie.
Ainsi, dans le cas présenté, la fiducie est 20% moins chère que l’hypothèque.
Plus le montant du financement est élevé, plus l’avantage économique de la fiducie est important, son coût étant forfaitisé annuellement et non calculé en pourcentage de la valeur du financement
Le cabinet de droit des affaires Bruzzo Dubucq s’appuie sur la solution de gestion des garanties du financement et des covenants de Pono Technologies afin de proposer son offre fiduciaire.
Le cabinet Bruzzo Dubucq est une boutique de droit des affaires fondée par Philippe BRUZZO et Cédric DUBUCQ en 2015. Les associés ont depuis été épaulés par plusieurs avocats talentueux qui partageaient la double approche du cabinet : le conseil allié au contentieux. Le cabinet a développé son activité au conseil stratégique dans les opérations de fusions-acquisitions transactionnelles et poursuit aujourd’hui l’intégration de nouveaux associés, en restructuration, fusion et acquisition, contentieux commercial, et en fiscalité.
Pour en savoir plus : https://bruzzodubucq.com/
Pono est la première solution de gestion des garanties du financement et des covenants pour les banques, les prêteurs alternatifs et leurs conseils. Elle équipe également des avocats fiduciaires avec son application de gestion de contrats de fiducie. Elle facilite la mise en place, la gestion et l’exécution des garanties : gages, nantissements, cautions et fiducies. L’objectif ? Mettre les prêteurs dans les meilleures conditions pour financer le développement des entreprises et des projets immobiliers.
Pour en savoir plus : https://www.ponotech.io/
