La fiducie repose sur un mécanisme triangulaire par lequel le constituant transfère un bien ou un droit au fiduciaire, ce dernier en assurant la gestion pour le compte d'un bénéficiaire. L’actif fiduciaire fait alors l’objet d’un transfert temporaire de propriété au fiduciaire, afin de garantir une dette envers le bénéficiaire créancier jusqu’à son remboursement. Ce faisant, la fiducie crée un patrimoine fiduciaire distinct des patrimoines du fiduciaire et du constituant, protégeant le bénéficiaire d’un risque d’insolvabilité. La fiducie-sûreté est un outil puissant de garantie pour sécuriser un engagement financier, sous certaines conditions. Comment la fiducie améliore-t-elle l'accès au crédit ? Grâce à son agilité qui rassure les prêteurs ! Voici 4 raisons de choisir la fiducie pour son crédit.
L’intervention du fiduciaire sécurise l’ensemble des parties à l’opération. L’emprunteur est rassuré par l’intervention d’un tiers professionnel, garantissant son droit de créance de restitution lors du remboursement de la dette et surtout la gestion professionnelle de son bien le temps du prêt. Le prêteur est quant à lui rassuré par une mise à l’abri du bien donné en échange de sa garantie financière. La fiducie implique en effet un transfert temporaire de propriété de l’emprunteur vers le patrimoine fiduciaire. Les actifs donnés en garantie quittent donc le patrimoine de l'emprunteur, échappant en principe au risque d’insolvabilité.
L’actif fiduciaire est ainsi protégé en cas de procédure collective frappant le constituant débiteur.
En pratique, le prêteur peut récupérer la valeur du bien immobilier mis en fiducie sans avoir recours à une procédure judiciaire et sans être contraint par une procédure collective en cours. La totalité de la valeur transférée dans le patrimoine fiduciaire est affectée au remboursement de la créance garantie par la fiducie, sans avoir à craindre le concours des autres créanciers. Et cela en fait la reine des sûretés !
Point important : Le prêteur veillera à s'assurer du régime de détention du bien immobilier par le fiduciaire afin de rendre les effets de la fiducie les plus prévisibles possibles (avec ou sans clause de mise à disposition). La présence ou non d'une telle clause impacte la capacité du prêteur à réaliser rapidement sa sûreté dans un contexte de procédure collective de l'emprunteur.
📝 Pour tout comprendre sur la fiducie, consultez notre article complet.
La fiducie est un levier d’une grande flexibilité pour garantir une dette avec :
Le contrat de fiducie permet ainsi de s’adapter à la situation financière et patrimoniale de l’emprunteur. Ce dernier garde d’ailleurs la faculté de continuer à utiliser le bien ou à en tirer des revenus tout en le mettant en garantie. Un immeuble donné en fiducie peut ainsi continuer à être loué.
En pratique, la fiducie sûreté concerne souvent des parts sociales de SCI, transférées en garantie d’un contrat de crédit. L’établissement de crédit ou la société de gestion qui finance le constituant est généralement le fiduciaire bénéficiaire de l’opération. Il exerce un contrôle sur les actifs transférés de façon temporaire dans le patrimoine d’affectation. Il a à ce titre une mission de conservation des actifs jusqu’au remboursement de la dette garantie. Le fiduciaire devient alors associé de la SCI. S’il n’intervient généralement pas dans la gestion effective de la SCI, il participe aux assemblées générales ordinaires de la SCI. Il peut exercer un droit de vote, sous réserve des conditions prévues par le contrat de fiducie. Il participe ainsi à la prise de décisions qui pourraient avoir un impact sur la valeur mis en garantie, comme le choix d’un dirigeant.
La fiducie permet de négocier des conditions de prêt avantageuses :
La fiducie est donc souvent moins coûteuse qu’une autre garantie, comme l’hypothèque. Longtemps réservée aux grosses opérations de financement structurées, elle se démocratise notamment parce que son coût a été rationalisé à la baisse. D’ailleurs, plus le montant du financement est élevé, plus l’avantage économique de la fiducie est important. Son coût est librement fixé par les parties et lissé sur la durée du financement et non calculé selon un pourcentage fixe de la valeur du financement.
Voici un exemple comparatif pour un financement de 2 millions € sur 24 mois :
Il est important de rappeler que les deux outils comparés ne déploient pas les mêmes effets juridiques. Indépendamment du coût, en fonction du cas d'espèce et du conseil de son avocat ou son notaire, le prêteur privilégiera l'une ou l'autre de ces sûretés (voire les deux en même temps). À titre subsidiaire, notons que dans le cas présenté, la fiducie est 40 % moins chère que l’hypothèque. Un point qui peut faire pencher la balance en faveur de la fiducie.
Rapidité de mise en place
Dans le secteur immobilier, la fiducie émerge comme une alternative innovante aux mécanismes traditionnels tels que le crédit hypothécaire ou le crédit-bail. Ce dispositif se distingue par sa capacité à simplifier et centraliser la documentation autour d'un contrat unique, tout en offrant une grande flexibilité dans le choix des actifs mis en garantie. Contrairement à d'autres garanties, qui impliquent souvent des formalités administratives spécifiques et un enregistrement institutionnel, la fiducie permet d'adapter rapidement les garanties aux besoins de l'emprunteur et du prêteur. Ce positionnement en fait une solution particulièrement attractive pour des financements complexes ou multi-actifs.
Simplicité de procédure en cas de défaut de l’emprunteur
Le fiduciaire peut gérer ou vendre directement le bien mis en fiducie sans passer par une saisie judiciaire. La vente de gré à gré se fait aux conditions du marché et à sa juste valeur sans décote de prix. Contrairement aux procédures judiciaires qui créent d'avantage d'incertitudes sur le calendrier du remboursement de la dette ou sur le montant recouvré avec une importante décote de la valeur vénale. La seule décote à subir pour le prêteur peut être le règlement des créances nées de la conservation ou de la gestion du patrimoine fiduciaire.
Exemple
Un fiduciaire vend un bien immobilier en fiducie après expertise et au travers d'un broker ayant une compétence spécifique sur le bien immobilier sous-jacent (bureaux, hôtels, résidentiel, logistique etc.). La vente se fait à sa juste valeur de marché, maximisant ainsi la valeur pour le prêteur et l'emprunteur.
En conclusion
La fiducie s’impose comme une garantie efficace permettant de simplifier et de sécuriser les relations entre l’emprunteur et le prêteur. Elle améliore considérablement les conditions d'accès au crédit en offrant :
