La mise en place de garanties est indispensable afin de sécuriser les prêteurs lors de leur investissement. La fiducie est une garantie particulièrement adaptée au crowdfunding immobilier. En effet, elle est à la fois sécurisante pour la communauté de prêteur et flexible pour les promoteurs et les marchands de biens qui cherchent à faire financer leur projet. En 2021, 5% des opérations étaient garanties par une fiducie-sûreté, en 2023 c’est près d’un quart des opérations de crowdfunding immobilier en France.

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Mais qu’est ce que la fiducie ? Et en particulier la fiducie-sûreté ?

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La fiducie-sûreté est une garantie du financement qui permet à un emprunteur d’avoir accès au financement en transférant temporairement la propriété d’un actif détenu, auprès d’un tiers, le fiduciaire, et au profit de son prêteur. Ce fiduciaire agit au profit de la communauté de prêteurs jusqu’au remboursement du financement.

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Dans le cadre du financement immobilier il est fréquent que ce soit les titres de la société détenant l’actif immobilier ou l’actif immobilier lui-même qui soient transférés en fiducie. Il est même possible de combiner plusieurs types d'actifs au sein de la même fiducie. Une fois le projet remboursé, la propriété de l’actif mis en fiducie est automatiquement restituée au constituant. 

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La fiducie bénéficie d’une liberté contractuelle qui en fait une garantie à la fois sécurisante mais également très flexible pour le prêteur et l’emprunteur. Ainsi le choix du ou des actifs transférés en fiducie est assez large. La fiducie-sûreté se distingue des autres garanties du financement par son efficacité et sa simplicité de mise en place. Elle offre une protection inégalée pour les investisseurs. 

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La réalisation d’un contrat de fiducie : un cadre simple et efficace

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En cas de défaut de remboursement, le prêteur et l’emprunteur peuvent s’accorder pour faire activer la fiducie par le fiduciaire au profit du prêteur.

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Il existe plusieurs cas possibles : 

• l’attribution de tout ou partie des actifs transférés en fiducie
• la cession de tout ou partie des actions/parts sociales
• la cession de tout ou partie des actifs immobiliers sous jacents

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Il est également possible de structurer la fiducie de deux manières, l’actif transféré en fiducie peut : 

• soit être conservé par le fiduciaire jusqu’au remboursement 
• soit au contraire être mis à disposition de l’emprunteur (le constituant) pendant la durée du prêt. Dans ce cas là, seule la propriété juridique du bien est transférée en fiducie et le constituant conserve la propriété économique du bien pendant l’opération. 

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Pour la communauté de prêteur, tout l’attrait de la fiducie pour les investisseurs en crowdfunding réside dans son efficacité en cas d’activation : 

• En cas de procédure collective, la fiducie se réalise, nul besoin de saisir un juge pour demander son activation comme pour l’hypothèque (avec une saisie immobilière ou une attribution judiciaire). 
• Les investisseurs en crowdfunding ont l’exclusivité sur la valeur de l’actif affecté en garantie et ne sont pas en concurrence avec d'autres créancier.

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‍Pour l’opérateur immobilier, la fiducie présente également des avantages : 

• La protection qu’offre la fiducie au prêteur permet d’améliorer les conditions d’accès au financement
• Elle est souvent moins onéreuse qu’une hypothèque 
• En cas d’activation de la fiducie et contrairement à l’hypothèque ou au nantissement (procédure judiciaire), les parties peuvent s’accorder sur les conditions de vente des actifs ou des parts/actions de la société portant sur l’immeuble. L’objectif étant de maximiser la valeur des actifs et de les vendre à de bonnes conditions de marché pour les deux parties.

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Quelques chiffres des cas de défaut des emprunteurs avec une fiducie mise en place via le logiciel Pono :

• 45M€ : Montant cumulé des créances recouvrées grâce à la fiducie
• 100% : pourcentage de recouvrement des financements
• 5 mois : Temps moyen de réalisation
• 8 mois : Temps maximum de réalisation

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