Lorsqu’une PME sollicite un financement pour acquérir un local commercial ou investir dans un entrepôt, le prêteur exige presque systématiquement une garantie pour sécuriser le prêt. Parmi les options les plus courantes figurent l’hypothèque et la fiducie de sûreté. Quelles différences entre ces deux mécanismes, notamment en B2B ? Sécurité juridique, rapidité d’exécution en cas de défaut, impact sur la trésorerie de l’entreprise, coût global de la garantie… Cet article propose une analyse comparative pour mieux comprendre les enjeux de chaque solution.
L’hypothèque est une garantie consentie sur un bien immobilier. Son régime est prévu aux [articles 2385 à 2391 du Code civil]. En pratique, cela peut concerner une usine, un entrepôt, des bureaux ou un local commercial par exemple. L’hypothèque nécessite un acte notarié et une inscription au registre foncier.
Prenons la société ABC qui souhaite acheter un local commercial à 300 000 €. La banque exige une hypothèque pour garantir le prêt. Les frais de notaire et d’inscription de l’hypothèque représentent environ 1,5 % du montant du financement, soit 4 500 €, auxquels il faut ajouter la publicité foncière.
☝️On retient : L’hypothèque confère un droit de préférence à la banque, mais la réalisation de la garantie peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années.
L’article 2011 du Code civil définit la fiducie comme un mécanisme triangulaire par lequel le constituant transfère des biens, des droits ou des sûretés à un fiduciaire, qui les détient et les gère pour le compte du bénéficiaire. La fiducie opère ainsi un transfert temporaire de propriété dans le patrimoine fiduciaire afin de sécuriser les biens mis en garantie.
Prenons l’exemple de la société XYZ qui souhaite acquérir un entrepôt logistique à 500 000 €. Elle met en fiducie les parts de sa filiale qui est détentrice de l’entrepôt. En pratique, la banque détient temporairement les parts sociales et peut rapidement réaliser sa garantie en cas de défaillance de l’emprunteur, sans avoir besoin de lever une inscription hypothécaire.
☝️On retient : Le fiduciaire devient propriétaire de l’actif le temps du prêt, permettant une réalisation directe sans passer par une procédure d’expropriation judiciaire.
Crowdlending : quelles garanties pour sécuriser vos financements ?
L’Hypothèque offre une bonne sécurité grâce au rang privilégié du créancier, mais elle manque de réactivité en cas de défaut de paiement. Il faut en effet lancer une procédure de saisie immobilière et procéder à une vente aux enchères, avec des délais administratifs d’environ 18 mois.
La fiducie opère un transfert effectif de propriété de l’actif fiduciaire : bien immobilier ou parts sociales. Une formule rassurante pour la banque, d’autant que l’actif fiduciaire n’est pas gelé par une éventuelle procédure collective. Le fiduciaire peut ainsi rapidement vendre l’actif fiduciaire, par une vente de grès à grès, sans être tenu par une procédure spécifique. La fiducie se distingue de l’hypothèque par son recouvrement rapide.
Hypothèque :
Fiducie :
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Exemple comparatif : financement de 800 000 € pour un local industriel
Prenons une entreprise qui emprunte 800 000 € pour financer l’achat d’un local industriel. Voici une estimation des coûts liés à la garantie, selon qu’il s’agisse d’une hypothèque ou d’une fiducie de sûreté.
Option 1 : Hypothèque
Option 2 : Fiducie de sûreté
Ce qu’il faut retenir
☝️ À noter : La fiducie est généralement moins coûteuse notamment en frais annexes. Mais chaque situation est unique et votre choix dépend de la durée du prêt, du type d’actif et de la négociation menée avec le fiduciaire ou la banque.
Si l’hypothèque demeure la garantie classique dans le domaine du financement d’entreprise, elle est lourde à mettre en place et génère des frais non-négligeables. En pratique, la fiducie est plus flexible dans sa mise en œuvre. Elle permet aussi de réduire les délais de recouvrement, mais elle implique également des coûts de gestion à prendre en compte. Il est donc indispensable de comparer précisément les coûts générés par l’une et l’autre garantie, car le choix de la garantie a un impact financier tout au long de la durée du prêt !
Connectez-vous à notre comparateur de coût des garanties pour simuler le montant d’une hypothèque versus celui d’une fiducie. Le choix de la garantie la plus adaptée à votre projet professionnel dépend du montage financier global, de la structure juridique de l’entreprise, et de l’environnement bancaire. Essayez Pono gratuitement dès maintenant !
