Le crowdfunding immobilier repose sur le financement participatif des investisseurs. En France, le crowdfunding immobilier représentait 1 161 millions d'euros en 2023, avec un taux de rendement attractif de 10,3 %. Des chiffres qui illustrent la dynamique de ce marché. Mais c’est aussi une opération qui présente des risques importants et qui exige des garanties solides pour sécuriser les investissements. À ce titre, la fiducie-sûreté s’est créé une place de choix ! Elle repose sur un mécanisme triangulaire par lequel un constituant transfère temporairement la propriété de biens à un fiduciaire au profit d'un bénéficiaire. Introduite en droit français en 2007, elle représentait près de 25 % des opérations de crowdfunding en 2023. Et pour cause : la fiducie-sûreté présente de nombreux avantages !
La fiducie-sûreté repose sur le transfert temporaire d’un actif au fiduciaire. Ce tiers de confiance est le plus souvent une banque ou un avocat, qui assure la gestion des actifs. Lorsque le débiteur respecte ses engagements, il récupère l’actif à la fin du contrat. En cas de défaillance, l’actif peut être vendu pour rembourser les investisseurs.
En pratique, le fiduciaire veille au respect du taux de couverture, c’est-à-dire au fait que la valeur de l’actif apporté en garantie soit suffisante par rapport à la dette qu’il sécurise. Un taux de couverture inférieur à 100 % présente un risque, car la valeur de l’actif ne suffirait pas à rembourser la dette en cas de défaut. Alors qu’un taux égal ou supérieur à 100 % offre une couverture suffisante pour la sécurité du créancier. Cet indicateur permet de mesurer la solidité de la garantie offerte et de protéger les investisseurs en cas de défaillance du promoteur immobilier.
Un contrôle régulier peut être mis en place pour ajuster la fiducie, et ainsi exiger un complément d’actif en cas d’une valeur en baisse. Une flexibilité qui distingue la fiducie-sûreté des hypothèques, nantissements, et autres cautionnements.
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La fiducie-sûreté consiste à isoler le bien porté en garantie dans un patrimoine d’affectation afin de protéger le bénéficiaire contre les risques financiers. En pratique, le patrimoine d’affectation permet de distinguer une partie du patrimoine d’une personne et de l’affecter à un usage spécifique. C’est le cas du patrimoine fiduciaire d’affectation, distinct de celui du constituant et du fiduciaire.
Le bien n’est ni dans le patrimoine de l’emprunteur, ni dans celui du fiduciaire. Cela protège le bénéficiaire contre leur insolvabilité et l’action de leurs créanciers. Ainsi, les actifs mis en fiducie ne font pas partie de la procédure collective en cas de faillite du constituant. Et le bénéficiaire jouit d’une priorité absolue sur le bien en garantie !
C’est un point majeur de différence avec l’hypothèque qui n’opère pas de transfert de propriété. Dans ce cas, le droit de préférence du bénéficiaire dépend du rang de priorité des créanciers hypothécaires, selon son inscription dans l’ordre chronologique. Ainsi, dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire du promoteur immobilier, l’hypothèque est soumise aux règles de la procédure, ce qui peut impacter le montant récupéré.
À bien des égards, la fiducie se caractérise par sa flexibilité avec un contrat qui s’adapte aux besoins spécifiques des parties.
En pratique, différentes clauses peuvent personnaliser le contrat de fiducie :
La fiducie-sûreté offre une procédure simple d'activation de la fiducie qui dure en moyenne 3 à 6 mois :
En pratique, une procédure de saisie immobilière est plus complexe avec une durée moyenne de 12 à 24 mois, la nécessité d’avoir recours à une procédure judiciaire et donc des coûts plus élevés notamment pour les frais de notaire, d’avocats et de commissaire de justice.
En outre, les modalités d’attribution des actifs sont plus flexibles dans le cadre d’une fiducie :
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La fiducie-sûreté assure au prêteur un taux de recouvrement de 100 %, dans un délai moyen de 5 à 8 mois. La rapidité du processus dépend alors du type d’actif (immobilier ou parts sociales), de la dynamique du marché immobilier local et de la complexité du projet.
L’exécution rapide permet de préserver la valeur des actifs en évitant leur dépréciation sur le marché contrairement aux saisies longues qui peuvent nuire à leur attractivité. Cette rapidité repose sur l’isolation des actifs fiduciaire dans un le patrimoine d’attribution, ce qui évite les lourdeurs des procédures judiciaires classiques.
En pratique, la fiducie constitue une alternative sécurisée pour les investisseurs en crowdfunding, car elle offre aux créanciers une solution de recouvrement plus rapide et moins coûteuse que les procédures traditionnelles.
Parce qu’elle constitue une garantie solide, la fiducie-sûreté facilite l’accès au financement pour les opérateurs immobiliers en réduisant le risque de défaillance pour le prêteur. Il faut dire que le crowdfunding immobilier n’est pas sans risques. On constate en moyenne des retards chez 10 % des opérateurs immobiliers dans le financement participatif. Il faut donc une garantie rassurante !
En pratique, la fiducie donne accès :
Par ailleurs, la fiducie favorise la diversité des projets financés, qu’il s’agisse de réhabilitation, de développement urbain innovant, ou d’investissements à long terme. Les investisseurs apprécient particulièrement les projets garantis par fiducie, perçus comme plus sûrs, ce qui renforce leur attractivité sur le marché du crowdfunding immobilier.
En conclusion, la fiducie est particulièrement recommandée pour venir en garantie d’une opération de crowdfunding immobilier :
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