.jpg)
Tardivement introduite en droit français, la fiducie est aujourd’hui largement utilisée dans le cadre de nombreuses opérations de financement immobilier. Pour rappel, ce contrat repose sur un mécanisme juridique triangulaire. Le constituant transfère ses biens au fiduciaire, qui les détient et les gère pour le compte du bénéficiaire. Il peut s’agir de biens mobiliers ou immobiliers, de titres financiers, de droits de propriété intellectuelles et autres droits et créances. Ces derniers temps, la fiducie immobilier connaît une croissance importante dans les affaires en France. À la fois outil de garantie de l’emprunt et de restructuration d’entreprise, elle rassure par sa sécurité et sa flexibilité. Zoom sur les 4 avantages de la fiducie immobilière !
La fiducie immobilière implique le transfert temporaire de la propriété d'un bien immobilier au fiduciaire pour garantir le paiement d'une dette envers un créancier. Dans cette convention tripartite :
L’actif fiduciaire est transféré dans un patrimoine spécifique, qui l’isole à la fois du concours des créanciers du fiduciaire et des créanciers personnels du constituant. Cela signifie que les biens mis en fiducie ne peuvent pas être saisis par d'autres créanciers que le bénéficiaire.
En pratique, la fiducie-sûreté immobilière permet par exemple de protéger les biens immobiliers d’une entreprise en cours de restructuration, tout en assurant la continuité de l’activité.
Lorsque les difficultés financières d’une société conduisent à sa mise en redressement ou liquidation judiciaire. Elle voit alors ses biens intégrés à la masse de la procédure collective et les créanciers se retrouvent soumis à un cadre strict encadrant le recouvrement de leurs créances par ordre de priorité.
La fiducie immobilière permet de protéger le créancier des effets d’une faillite du débiteur. Du fait de leur transfert temporaire dans le patrimoine fiduciaire, les biens échappent à la procédure collective et sont protégés contre l’action des autres créanciers. Cela sécurise les intérêts du bénéficiaire qui peut récupérer sa créance en priorité, minimisant ainsi les pertes financières.
La fiducie : différents cas d’usage
La fiducie immobilière s'adapte facilement à différents types de transactions immobilières, qu'il s'agisse de ventes, d'achats ou de refinancements. Cette flexibilité permet de structurer des opérations complexes et de répondre aux besoins spécifiques des parties prenantes. Elle peut par exemple être utilisée pour garantir le financement d’un projet de construction, dans lequel les biens futurs sont mis en fiducie pour sécuriser l’emprunt d’achat.
Plusieurs biens immobiliers peuvent être affectés à la couverture d’une même dette dans une seule fiducie. Cette gestion multiple peut concerner des biens homogènes (plusieurs immeubles) ou diversifiés (immeubles, comptes bancaires, créances, etc.). Le contrat peut prévoir des clauses de libération progressive pour sortir les biens affectés en garantie, au fur et à mesure du remboursement de la dette.
En pratique, cela simplifie la gestion de l’actif dans un seul cadre juridique et permet de réduire les coûts administratifs. Pono Technologies propose d’ailleurs une plateforme dédiée qui facilite la gestion optimale de plusieurs biens en fiducie.
La fiducie immobilière permet de contrôler les conditions de réalisation de la sûreté dans le cas d’une défaillance de l'emprunteur. L’idée est de préserver les actifs à leur valeur optimale et de minimiser le risque de pertes financières.
Le contrat précise ainsi :
En pratique, ce contrôle repose sur une bonne structuration du contrat, un suivi attentif du débiteur et une bonne gouvernance du fiduciaire. Il peut être effectué par un expert indépendant comme Pono Technologies.
Découvrez notre plateforme de gestion des garanties du financement !
L’un des avantages majeurs de la fiducie immobilière, c’est de permettre une réalisation rapide et efficace de l’actif sans avoir besoin d’une décision de justice. C’est la défaillance du débiteur qui déclenche l’exigibilité de l’actif : défaut de paiement, non-respect d’un engagement contractuel… En cas de défaillance de l'emprunteur, le fiduciaire peut ainsi céder les biens directement, sans passer par une procédure judiciaire longue et coûteuse. Les créanciers ont ainsi l’assurance de récupérer leur créance rapidement sans perte financière.
Reste pour cela à réunir plusieurs conditions :
La fiducie-sûreté est encadrée par les articles 2372-1 et suivants du Code civil. Contrairement aux garanties traditionnelles comme le gage ou l’hypothèque, la fiducie permet une exécution plus rapide en cas de défaillance du débiteur, car le fiduciaire détient déjà les actifs. Elle offre ainsi l’avantage d’un processus de vente accélérée.
En pratique, l’actif fait l’objet d’une vente de gré à gré, dans les conditions normales de marché. Le créancier subit donc assez peu le défaut de paiement de son débiteur grâce à une cession rapide du bien immobilier et une récupération optimale de sa créance.
La fiducie est un mécanisme qui crée une priorité pour le créancier bénéficiaire sur le produit de la vente des biens mis en garantie. Elle confère un droit exclusif sur les biens fiduciaires, sans subir le concours des autres créanciers du débiteur. Grâce au patrimoine distinct du patrimoine du débiteur, l’actif échappe aux procédures collectives en cas de faillite du débiteur constituant.
En pratique, le créancier est donc payé en premier sur le produit de la cession des actifs, sans concours des autres créanciers. La fiducie est un donc un outil de sécurisation des créances, garantissant de couvrir le montant de la dette, les intérêts et frais éventuels, ainsi que les frais de gestion engagés par le fiduciaire.
Fiducie : responsabilité du prêteur et devoir de mise en garde
La fiducie opère un transfert de propriété temporaire, fondé sur une garantie. En pratique, il bénéficie d’un régime fiscal avantageux, notamment en ce qui concerne les droits d’enregistrement. Ainsi, cette cession immobilière provisoire est seulement soumis à un droit fixe de 125 €, quelle que soit la valeur des biens transférés.
De même, le constituant débiteur est exonéré des plus-values latentes, car ce n’est pas une cession imposable. En revanche, le transfert devient définitif si l’entreprise ne rembourse pas sa dette. Dans ce cas, des droits d’enregistrement ou de mutation peuvent s’appliquer, comme pour toute acquisition.
Les entreprises peuvent en outre déduire certaines charges liées à la fiducie : frais de gestion versés au fiduciaire, intérêts d’emprunt… Une façon de réduire le résultat imposable et donc l’impôt. C’est donc un levier stratégique pour optimiser la fiscalité d’une société, notamment en facilitant la transmission d’actifs et la gestion de patrimoine.
La fiducie-sûreté est un outil juridique puissant permettant de structurer des opérations de financement complexes en transférant temporairement des actifs à un fiduciaire. Sa flexibilité permet de répondre aux besoins spécifiques des parties prenantes. Elle est particulièrement adaptée aux opérations impliquant plusieurs biens et plusieurs créanciers : des financements structurés.
La fiducie permet ainsi de structurer le financement d’un investissement immobilier pour :
La fiducie immobilière offre enfin des avantages en termes de gestion de trésorerie pour une société. Les entreprises ont souvent des difficultés à obtenir des financements en raison du risque perçu par les investisseurs et les banques. Or, cette garantie solide rassure les prêteurs ! Cela leur permet d’obtenir un montant plus élevé de liquidités et de réduire les coûts de financement grâce à un taux d’intérêt plus attractif, tout en assurant une protection optimale des actifs.
Dans le cadre d'une restructuration d'entreprise, la fiducie permet de libérer des liquidités pour financer les opérations courantes, tout en protégeant les investissements et les biens de l'entreprise contre les créanciers ordinaires. Elle garantit par ailleurs à une meilleure planification financière en réduisant les risques de défaillance.
4 idées reçues sur la fiducie !
