Fiscalité du transfert de biens immobiliers en fiducie

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Si la vente d’un bien immobilier est une opération génératrice de fiscalité par principe et sauf dérogation, le transfert fiduciaire est un transfert de propriété spécifique pour de nombreuses raisons, la première d’entre elles étant le caractère temporaire de ce transfert (99 ans maximum). La fiscalité de ce transfert obéit donc à des règles différentes.

TVA : Le transfert échappe le plus souvent à la TVA, s’agissant d’un transfert de propriété temporaire sans paiement du prix d’achat. Néanmoins et en théorie, le transfert du bien immobilier dans le patrimoine fiduciaire est susceptible d’entraîner un assujettissement à la TVA dans certaines conditions. L’acte devra alors prévoir que toute charge, toute dépense fiscale issue de la détention par le fiduciaire du bien transféré sera mise à la charge des parties. En pratique, la plupart des opérations de fiducie sur biens immobiliers concernant des actifs considérés comme anciens (plus de 5 ans), l’analogie avec le régime de la vente de biens immobiliers (exclusive de TVA) conduit donc à éluder l'assujettissement à la TVA.

Transfert fiduciaire et plus value : Par principe, le transfert du bien est une opération qui ne génère pas de plus ou moins value en soi lorsque le bien est transféré à sa valeur nette comptable (telle qu’elle figure dans les comptes du constituant).

Pour cela les critères du contrôle comptable doivent être respectés ce qui sera le cas le plus souvent en matière de fiducie-sûreté (cf avis du Conseil National de la Comptabilité n° 2008-03). Dans ce cadre, aucune plus value ne sera constatée, partant aucune imposition due par le Constituant du fait du transfert en fiducie.

Ressources :

COMITÉ DE LA RÉGLEMENTATION COMPTABLE REGLEMENT N° 2008-01 DU 3 AVRIL 2008(https://www.anc.gouv.fr/files/live/sites/anc/files/contributed/ANC/1_Normes_françaises/Reglements/2008/Abroges/Reglt_2008_01/Reg2008_01.pdf)

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